Arrendamento: que impostos pagam os senhorios?

Arrendar imóveis é um negócio, mas não é só lucro. Além das despesas de manutenção e outras, há impostos a pagar. Saiba o que devem ao Fisco os senhorios.

Cerca de 20% das famílias em Portugal vivem em casa arrendada, segundo os Censos 2021. O arrendamento é uma opção mais flexível, menos burocrática e implica menos despesas iniciais para o arrendatário, em comparação com a aquisição de uma casa.

As receitas para o senhorio podem ser relevantes, mas existem três impostos a pagar, embora com repercussões diferentes do ponto de vista financeiro: o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS), o imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto do selo.

Obrigações fiscais dos senhorios

Num primeiro momento, o senhorio tem de comunicar a existência do contrato às Finanças e pagar IRS sobre as rendas que recebe, podendo beneficiar de deduções à coleta. A obrigação de comunicação também é extensível às alterações ao contrato e à cessação do mesmo. Os senhorios que estejam dispensados e não tenham optado pela emissão do recibo de renda eletrónico devem ainda comunicar as rendas recebidas no ano anterior, até ao final do mês de janeiro de cada ano, no Portal das Finanças.

Aos proprietários dos imóveis a 31 de dezembro de cada ano, se não houver isenção, cabe-lhes, ainda, suportar o IMI. Se o valor patrimonial tributário (VTP) total dos seus imóveis for superior a 600 000 euros, devem igualmente liquidar o imposto adicional ao IMI (AIMI).

Por último, o senhorio deve contar com o imposto do selo.

Saiba que alterações o Governo está a preparar para o arrendamento: Apoio ao arrendamento: quem poderá ter direito a rendas protegidas?

Imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS)

Por norma, as rendas recebidas pelos senhorios estão sujeitas a IRS. Para efeitos deste tributo, tratando-se de senhorios particulares, normalmente as rendas enquadram-se nos rendimentos da categoria F. No entanto, existe a possibilidade de incluir tais rendimentos na categoria B, ou seja, rendimentos empresariais e profissionais. Neste cenário, o senhorio abrirá atividade independente como senhorio, sendo que a taxa a aplicar variará consoante os montantes envolvidos. Para isso, tem de apresentar uma declaração de início de atividade no Portal das Finanças e informar a Autoridade Tributária sobre o regime escolhido (simplificado ou contabilidade organizada).

Os rendimentos prediais podem ser sujeitos a tributação autónoma, que, à partida, será de 28%, mas vai decrescendo consoante o prazo do contrato, no limite, até aos 10%. Basta que a duração do contrato seja igual ou superior a dois anos para haver, logo no primeiro ano, uma redução de 2%. Estes rendimentos serão tratados separadamente face aos demais rendimentos. Em alternativa, os rendimentos resultantes das rendas podem ser objeto de englobamento, por opção do contribuinte. Significa que todos os rendimentos são somados e que, ao total, é aplicada a taxa de IRS do escalão correspondente.

Isenção de IRS

O senhorio pode beneficiar da isenção de tributação em sede de IRS sobre os contratos de arrendamento acessível, celebrados após 1 de julho de 2019. Para o efeito, anualmente, em fevereiro, o Instituto de Habitação e de Reabilitação Urbana comunica à Autoridade Tributária e Aduaneira os contratos de arrendamento abrangidos pelo Programa de Arrendamento Acessível, para que o senhorio possa beneficiar da isenção quando entregar a declaração de IRS.

Deduções possíveis

Seja qual for a forma de tributação, é possível deduzir às rendas boa parte das despesas suportadas com o imóvel. Em termos gerais, pode-se deduzir todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo contribuinte para obter ou garantir tais rendimentos. A maioria das despesas estão relacionadas com a manutenção e a conservação, como pinturas; reparações de canalizações ou instalações elétricas; prémios de seguro contra incêndio; IMI; certificado energético, condomínio, entre outras. Todas as faturas devem ser guardadas, pois só as despesas documentadas são consideradas. Na prática, se o senhorio tiver recebido dez mil euros em rendas e as despesas dedutíveis forem de dois mil euros, a taxa de IRS incide sobre oito mil euros.

Imposto municipal sobre imóveis (IMI)

O IMI é uma receita das autarquias, que têm alguma margem para decidir as taxas aplicadas, desde que dentro de determinados limites. Em relação aos imóveis arrendados, os municípios podem estabelecer zonas onde as taxas do IMI sejam reduzidas até 20 por cento. Para aceder a esta informação, basta que o contribuinte consulte o site do município em causa.

O código do IMI prevê a isenção temporária ou definitiva em determinadas situações. No âmbito dos imóveis arrendados, podem ocorrer situações de isenção se, por exemplo, se tratar de recuperação de prédio situado em área de reabilitação urbana ou se tiver sido edificado há mais de 30 anos, e se destinar a arrendamento para habitação permanente, entre outras situações.

Se não beneficiar de nenhum tipo de isenção, o senhorio tem de pagar IMI sobre o VPT dos imóveis de que era proprietário a 31 de dezembro do ano anterior. Este montante pode ser deduzido aos rendimentos prediais declarados para efeitos de IRS.

Imposto do selo

O senhorio deve contar com o imposto do selo quando celebra o contrato ou sempre que lhe introduza modificações que resultem no aumento da renda. Esta regra não se aplica às atualizações periódicas da renda, que não implicam alterações ao contrato.

Outras despesas

O senhorio tem ainda de acautelar as despesas associadas à casa, incluindo as quotas do condomínio ou obras, bem como assegurar a participação nas assembleias de condóminos.