Assembleias de condomínio: 5 passos para o sucesso
A assembleia de condomínio deve realizar-se obrigatoriamente uma vez por ano, e sempre que seja necessário. Descubra como conduzir esta reunião.
A assembleia de condóminos é o encontro de todos os proprietários das frações autónomas do edifício. A finalidade desta reunião é a discussão e a tomada de decisões em assuntos de interesse comum no condomínio.
Não é reconhecido à assembleia qualquer direito que permita tomar decisões sobre as frações. Os poderes da assembleia acabam, assim, à entrada da casa de cada um.
Na assembleia devem participar todos os condóminos do prédio ou os seus representantes legais, incluindo o administrador do condomínio. Nenhum condómino pode ser impedido de participar neste órgão de decisão.
Há 5 passos essenciais no funcionamento da assembleia de condomínio e para garantir que as decisões tomadas são válidas. Conheça-os em detalhe e esclareça as principais dúvidas sobre o funcionamento destas reuniões.
1. Convocar a assembleia
A lei determina que a assembleia de condóminos deve ser convocada pelo administrador. Caso este não o faça, qualquer condómino pode tratar da convocatória, desde que represente 25% do valor total do prédio.
Os condóminos devem reunir-se, pelo menos, uma vez por ano, na primeira quinzena do mês de janeiro. Excecionalmente, a reunião pode realizar-se nos primeiros três meses do ano, desde que o regulamento do condomínio o permita ou tal seja decidido por deliberação da assembleia (aprovada por maioria).
Para que as decisões sejam consideradas válidas, é necessário fazer a convocatória com, pelo menos, dez dias corridos de antecedência, de uma das seguintes formas:
- carta registada com aviso de receção endereçada ao local indicado pelo condómino;
- entrega individual do aviso convocatório, desde que os condóminos assinem um recibo de receção;
- e-mail, desde que os condóminos tenham concordado com essa forma em assembleia anterior e tal conste da ata, com a indicação do respetivo endereço de e-mail
A convocatória deve também indicar claramente o dia, a hora e o local da reunião, a ordem de trabalhos e as propostas que, para serem aprovadas, necessitam de unanimidade. A falta de qualquer um destes elementos pode implicar a invalidade da convocatória e, consequentemente, deitar por terra as decisões tomadas na reunião.
2. Confirmar que existe quórum
À hora marcada para a reunião, identifique os condóminos presentes. Verifique também se os ausentes se fizeram representar por procurador. Finalmente, veja se existe quórum para dar início à reunião. Ou seja, se os presentes representam mais de 50% da permilagem do prédio. A permilagem de cada fração pode ser consultada no título constitutivo da propriedade horizontal.
Se existirem condições para reunir a presença – no próprio dia – dos condóminos que representem um quarto do valor do prédio, a convocatória pode ser realizada no mesmo local 30 minutos depois. Contudo, se vão ser discutidas propostas que exijam unanimidade, a aprovação só pode acontecer se os condóminos presentes na reunião representarem, pelo menos, dois terços do valor total do prédio.
Na falta de quórum, e se não tiver sido fixada desde logo na convocatória outra data, a reunião considera-se convocada para uma semana depois, na mesma hora e local. Deverá, de qualquer forma, redigir a ata desta reunião. Saiba o que esse documento deve conter consultando o exemplo de ata de reunião de condóminos sem quórum da DECO PROteste.
Nessa segunda reunião, a aprovação das decisões já pode ser por maioria dos votos presentes, desde que os condóminos presentes ou representados somem, pelo menos, um quarto do valor do imóvel.
A elaboração de uma lista de presenças, a ser assinada por todas as pessoas que comparecerem à reunião da assembleia de condóminos, pode revelar-se bastante útil. A DECO PROteste mostra-lhe como preparar o documento.
3. Discutir as propostas
Introduza os assuntos a tratar, de acordo com a ordem de trabalhos indicada na convocatória da assembleia. Na primeira reunião anual devem ser apresentadas as contas respeitantes ao ano anterior e o orçamento para o ano corrente.
Todas as propostas devem ser discutidas e todos os condóminos são rigorosamente iguais no que respeita às possibilidades de intervenção.
Defina um período para cada assunto, mas reserve também cerca de 15 minutos no final da reunião para outras questões.
Tome notas ao longo da reunião. Estas podem ajudar a redigir a ata, no final.
4. Votar as deliberações
O número de votos a que cada fração tem direito é, regra geral, relativa à permilagem. Por exemplo, um condómino cuja fração corresponda a 102 por mil do valor total do edifício tem direito a 102 votos. Se a divisão estiver feita em percentagem, e não permilagem, a lógica mantém-se.
Esta regra admite exceções, nomeadamente no título constitutivo da propriedade horizontal ou até no regulamento do condomínio, que podem prever que todas as frações têm o mesmo peso na votação.
No geral, basta que os votos a favor sejam superiores aos votos contra (a chamada maioria simples) para que as deliberações sejam aprovadas. É o caso, por exemplo, de obras de isolamento e pintura do prédio. Mas existem situações em que a lei prevê outro tipo de maioria.
Saiba quantos votos são necessários para aprovar uma decisão, simulando a sua situação
Dois terços do valor total do prédio
- Obras de inovação: por exemplo, substituir os intercomunicadores áudio por vídeo.
- Obras que modificam a linha arquitetónica ou estética do prédio: por exemplo, fechar uma varanda e torná-la marquise.
Dupla maioria
Pede a maioria dos condóminos, desde que estes representem a maioria do valor total do prédio.
- Colocação de elevadores em prédios com mais de oito frações.
- Instalação de gás canalizado em prédios com mais de oito frações.
Nestas duas situações, caso o edifício tenha menos de oito frações, a maioria aplicada é a de dois terços.
Sem oposição
Não podem existir votos contra, apenas abstenções.
- Proibir atividades que não constem no título constitutivo da propriedade horizontal.
- Dividir frações autónomas em novas frações, quando o título constitutivo não o permita (por exemplo, alguém pretende dividir um apartamento em dois mais pequenos).
Unanimidade
Todos os condóminos têm de estar de acordo e não podem existir abstenções.
- Alterar o título constitutivo da propriedade horizontal. A falta de acordo pode ser suprida pelo tribunal, desde que os votos contra sejam inferiores a 1/10 do capital e a alteração não modifique as condições de uso, o valor ou o fim das frações (por exemplo, se a casa se destina a habitação).
- Aprovar o regulamento do condomínio na sua totalidade.
- Arrendar ou vender uma parte comum ou vender equipamento que pertença ao condomínio.
- Fazer obras de reconstrução do edifício, em caso de destruição superior a três quartos do seu valor.
Despesas relativas a pagamento de serviços comuns
As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento do condomínio, ser aprovadas sem oposição e por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor do prédio, ser repartidas em partes iguais ou de acordo com a fruição. No entanto, para que tal ocorra, é necessário especificar e justificar os critérios de repartição das despesas.
5. Aprovar a ata
A ata deve ser redigida pelo presidente da assembleia de condomínio e resumir o que se passou na reunião. Todos os condóminos presentes têm de assinar a ata.
As deliberações são eficazes desde que a ata seja aprovada, independentemente de ter sido ou não assinada pelos condóminos. Por outro lado, as deliberações devidamente consignadas em ata são vinculativas, quer para os condóminos quer para terceiros, desde que estes últimos sejam titulares de direitos relativos às frações, por exemplo, arrendatários.
Os ausentes também terão de aprovar a ata. Para tal, o administrador tem de comunicar a ata da assembleia no prazo de 30 dias, através de carta registada com aviso de receção ou por e-mail, se os condóminos desejarem receber a comunicação por este meio. Os condóminos ausentes têm 90 dias após receberem a carta para comunicar, por escrito, se concordam ou não. O silêncio é considerado como aprovação.
Não aprovou uma decisão da asembleia de condomínio? Saiba como impugná-la
