Comprar casa para férias: o que ter em conta?
Gostaria de comprar uma casa de segunda habitação? Dizemos-lhe o que esperar dos bancos e do Fisco.
Comprar uma casa de férias ou de segunda habitação é o sonho de muitos consumidores. No geral, o processo é semelhante à compra de casa para habitação própria e permanente, mas existem diferenças a registar.
Crédito para compra de casa de férias
Com frequência, a compra de uma casa de férias ou de segunda habitação não é feita exclusivamente com capitais próprios, sendo necessário recorrer a financiamento. Muitas instituições de crédito têm à disposição produtos específicos para este tipo de aquisição.
O crédito para comprar uma casa secundária pode apresentar pequenas diferenças relativamente aos empréstimos para aquisição de habitação principal.
Spread mais alto
O spread é a taxa de juro aplicada pelos bancos que corresponde à margem de lucro que auferem. Algumas instituições de crédito podem propor um spread ligeiramente mais alto para compra de casa de segunda habitação.
Para os consumidores que já detêm um crédito para habitação própria e permanente, também é mais comum o spread do segundo financiamento ser superior. Tal acontece porque a taxa de esforço do comprador será maior, aumentando também, na perspetiva dos bancos, o risco de incumprimento.
Menor valor de financiamento
Nos créditos para habitação própria e permanente, o limite máximo do financiamento é de 90% do valor do imóvel. Para segundas habitações, este valor diminui para 80% e muitas instituições bancárias reduzem ainda mais esta percentagem, chegando aos 70 por cento.
Exemplo: se comprar um imóvel por 150 mil euros para habitação principal, pode conseguir até 135 mil euros para financiar a transação. Mas se a casa se destinar a férias, o montante máximo do financiamento desce para 120 mil euros ou, em alguns bancos, 105 mil euros.
Impostos de uma casa de segunda habitação
Se no caso da compra de habitação própria e permanente existem algumas vantagens fiscais, a aquisição de habitação secundária não conta com o mesmo tratamento.
IMT tem sempre de ser pago
Em termos gerais, para o cálculo do Imposto Municipal sobre as Transmissões de Imóveis (IMT) importa considerar se o imóvel é rústico ou urbano, se está localizado em Portugal Continental ou nalguma das regiões autónomas, bem como a finalidade do imóvel.
A compra de casa para habitação própria e permanente está isenta de IMT em determinadas circunstâncias. As habitações secundárias não contam com as mesmas isenções.
Não existe isenção de IMI
O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é pago anualmente, em uma ou mais prestações, consoante o valor em causa e a vontade dos proprietários de imóveis. Em determinadas circunstâncias, pode haver lugar a isenção.
A maioria das isenções só é aplicável à habitação própria e permanente, sem prejuízo de haver algumas menos comuns, que também podem incidir sobre outro tipo de habitações (por exemplo, em edifícios históricos).
Atenção ao AIMI
O Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) é devido quando o consumidor detenha património imobiliário (casas, terrenos com licença de construção e heranças indivisas) superior a 600 mil euros. Ao aumentar o seu património comprando uma casa de férias, verifique se ficará nesta situação.
Mais-valias da venda
A venda de um imóvel tem sempre de ser comunicada à Autoridade Tributária na declaração anual de IRS do ano seguinte à transação. Se o valor de venda for superior ao de compra, pode ter de ser pago imposto, mas é o Fisco que calcula o que é considerado mais-valia financeira (ou seja, o lucro).
Tratando-se de habitação própria e permanente, desde que reinvista todo o lucro que realizou com a venda na compra de outra casa com o mesmo fim, fica isento de pagar imposto. Atenção: a compra de nova casa deve ser feita nos 36 meses seguintes à venda da antiga, ou ter sido feita nos 24 meses anteriores.
Se vender uma casa de segunda habitação, caso realize lucro, esta isenção não existe, tendo de pagar imposto sobre as mais-valias apuradas pelo Fisco. Mantém-se, no entanto, a possibilidade de abater os encargos com a manutenção e conservação, com o certificado energético, e eventuais comissões ao mediador imobiliário, entre outras deduções.
Atenção: O programa Mais Habitação altera temporariamente esta regra. A venda de terrenos para construção ou de habitações secundárias durante os anos 2022, 2023 e 2024 fica isenta do pagamento de mais-valias, desde que os vendedores usem o valor obtido com a venda para, nos três meses seguintes, amortizarem o capital em dívida nos contratos de crédito para habitação principal do próprio ou dos descendentes (filhos e/ou netos).
Faça contas antes de investir numa segunda casa
Antes de investir numa segunda habitação, é importante fazer algumas contas, sobretudo se tiver de recorrer ao crédito. Na prática, terá de possuir um montante superior em capital próprio para financiar a compra.
Lembre-se também de que além dos custos iniciais com a compra (comissões, imposto do selo, IMT, etc.), uma casa, mesmo fechada, tem despesas fixas: água, luz, IMI, entre outras.
