Cooperativa de habitação: aspetos financeiros

Uma cooperativa de habitação permite reduzir o custo de comprar casa, mas há pagamentos e aspetos financeiros a considerar. Saiba o que ter em conta.

Seja aderindo a uma cooperativa de habitação já existente, seja constituindo uma nova cooperativa, esta pode ser a solução para comprar casa numa altura em que os preços dos imóveis e os juros do crédito à habitação estão muito altos. A DECO PROteste Casa explica as questões financeiras.

Custos da adesão à cooperativa de habitação

Não existe um limite máximo de participantes (ou de cooperadores) numa cooperativa de habitação. Estas podem aceitar novas inscrições mesmo que não esteja a ser construído nenhum empreendimento para habitação própria no momento da adesão. Normalmente, o novo participante fica inscrito numa lista de espera para que, logo que haja um empreendimento em vista, seja contactado.

No ato de adesão, os cooperadores têm de subscrever títulos de capital, tornando-se, assim, proprietários de uma parte da cooperativa. O limite mínimo legal é de 100 euros. Contudo, as cooperativas podem definir um valor superior nos estatutos.

Fixada em assembleia geral e determinada pelos estatutos, a maioria das cooperativas exige joia de admissão e o seu valor pode variar. Se, entretanto, deixar a cooperativa, o cooperador tem direito a reaver o montante correspondente aos títulos de capital, mas não a joia de admissão.

Em algumas cooperativas, os participantes podem ainda subscrever títulos de investimento. A sua emissão e condições, incluindo a taxa de juro, são determinadas pela assembleia geral, que também fixa o objetivo e os requisitos para a utilização deste produto pelo órgão de administração. Mas, antes de subscrever, tenha em atenção algumas questões.

• Os títulos poderão ser utilizados para pagar a casa?
• Se precisar do dinheiro, poderá reavê-lo com facilidade, ou seja, a cooperativa reembolsa-o (nem que, para isso, tenha de perder parte dos juros)?
• Ou terá de arranjar um comprador?
• Estará o seu dinheiro a ser bem remunerado?

Os cooperadores terão ainda de efetuar todos os pagamentos previstos nos estatutos e regulamentos internos (as quotas administrativas necessárias ao funcionamento da cooperativa, por exemplo). Falhas no cumprimento destas obrigações podem ter como consequências multas, suspensão temporária de direitos ou, no limite, a exclusão da cooperativa.

Reservas financeiras

As cooperativas têm de constituir uma reserva destinada a cobrir eventuais prejuízos financeiros, e outra destinada à formação cultural e técnica dos cooperadores e trabalhadores. São também obrigadas a criar um fundo de conservação e reparação.

Existe, ainda, a recomendação de as cooperativas constituírem um fundo de construção, destinado ao financiamento da construção ou da aquisição de novos fogos ou instalações sociais próprias. Para este fundo reverte um valor correspondente a 10% do valor de construção de cada fogo.

Compra da casa

A cooperativa contacta os membros quando já tem terreno ou licença para construção. Algumas cooperativas realizam de imediato um contrato-promessa de compra e venda, outras deixam esta formalidade para mais tarde.

Os cooperadores que aceitem participar no empreendimento têm de pagar um valor de entrada. Mas a poupança entretanto acumulada junto da cooperativa refletir-se-á nestas contas.

Depois, e até à conclusão da construção, é estabelecido um plano de pagamentos. Regra geral, as entregas são calculadas em função das necessidades da cooperativa, para que consiga suportar os custos da construção.

Com ou sem contrato-promessa de compra e venda, o cooperador deve pedir comprovativos do dinheiro entregue. Em caso de conflito, estes servirão de prova em tribunal.

O preço indicado no contrato-promessa deve ser o definitivo. Porém, muitas vezes, os valores são provisórios, o que contraria a natureza destes contratos.

Ainda que, no decurso das obras, algumas revisões de custo sejam aceitáveis (devido a um atraso nas obras, por exemplo), estas situações afetam o esforço financeiro dos cooperadores. Assim, estes devem ter em conta uma eventual variação do preço da casa. Se o plano de pagamentos for combinado desde o início, tal poderá ser minimizado.

Para saber se os custos são ou não alterados, o comprador deve assistir a todas as reuniões. Em alternativa, pode ler a ata da reunião em que as contas foram aprovadas. Caso as alterações sejam demasiadas, o cooperador pode desistir ou, se a cooperativa o autorizar, ceder a sua posição a alguém.

Financiamento

A maioria das cooperativas de habitação auxilia na preparação do pedido de crédito, caso o cooperador necessite de financiamento para adquirir o imóvel.

Algumas cooperativas têm acordos com bancos, para obterem condições de crédito mais vantajosas. Os cooperadores não são obrigados a optar por estas instituições bancárias, mas, se o fizerem, podem usufruir de vantagens, como isenção de custos iniciais ou taxas de crédito mais reduzidas.

Em qualquer situação, os empréstimos para compra de casa através de uma cooperativa só abrangem até 80% do valor de aquisição e beneficiam de uma bonificação a suportar pelo Estado.

Lembre-se de que quem compra casa através de uma cooperativa está sujeito a uma limitação: as habitações construídas para habitação própria e permanente só podem ser vendidas cinco anos após a sua aquisição. Se o fizer antes de decorrido esse período, o proprietário deve restituir os valores correspondentes à bonificação suportada pelo Estado.