Crédito à habitação: como é composta a prestação mensal?

Alguma vez teve curiosidade de saber o que compõe a mensalidade do empréstimo da casa? A DECO PROteste Casa explica.

Muito se ouve falar em taxas de juro e taxas de esforço, de spread, entre outros termos que o comum dos mortais conhece, mas não entende. Se lhe perguntarem o que paga, efetivamente, na prestação da casa, sabe responder? Como se forma uma prestação do crédito à habitação? 

Na verdade, há que contar com duas variáveis: os juros e o capital amortizado.

Para determinar o valor de uma prestação, recorre-se ao chamado sistema de amortização francês ou tabela price. Este determina que as prestações serão sempre do mesmo montante, sendo o valor determinado pela taxa de juro e pelo prazo de amortização. Ou seja, se a taxa de juro não variasse (o que, naturalmente, não acontece nos créditos com taxa variável), o valor da prestação manter-se-ia inalterado ao longo de todo o contrato.  

Mais juros no início da prestação 

Nos primeiros anos, os juros representam uma parcela muito superior à da amortização do capital. Conforme o empréstimo vai avançando, a parcela dos juros vai diminuindo e a prestação passa a ser composta maioritariamente pelo montante que é subtraído à dívida.

Em alturas de subidas das taxas de juro, como a prestação é tendencialmente constante, para acomodar o aumento da parcela dos juros, a amortização sofre uma redução muito acentuada, para reduzir o impacto no valor da prestação. 

Quanto nos vai custar ao longo dos anos? 

Nada melhor que um exemplo para perceber esta evolução. Consideremos um empréstimo de 100 000 euros a 30 anos, com uma taxa de juro nominal de 3,5 por cento. Isto resulta numa prestação de 449 euros, da qual 292 são juros e 157 amortização de capital, na primeira mensalidade.

Se não houver alterações na taxa de juro ou no prazo, ao final de 10 anos, a mesma prestação representa 226 euros de juros e 223 euros de amortização do capital em dívida. A partir da 123.ª prestação, esta relação inverte-se e a amortização passa a ser superior aos juros suportados em cada mensalidade, até ao final do contrato. 

Porém, se a taxa de juro inicial fosse de 4,5%, a prestação passaria para 507 euros (um aumento de 58 euros), mas a relação entre juros e amortização passaria a ser de 375 euros e 132 euros, respetivamente. Ou seja, a parcela dos juros sofre um agravamento de 83 euros, superior à ocorrida no valor da prestação, sendo compensada pela redução na parte da amortização em 25 euros.

Está a pensar amortizar o crédito à habitação? A DECO PROteste Casa dá-lhe algumas dicas para ajudá-lo a ponderar.