Crédito à habitação: 6 mitos que não pode deixar de conhecer
Spread menor equivale sempre a crédito à habitação mais barato? Contrato de maior duração permite poupar dinheiro? Descubra o que é verdade e mentira.
Como em tudo, há muitos “treinadores de bancada” quando falamos de contratar um empréstimo para comprar casa. A DECO PROteste Casa desfaz os seis principais mitos relacionados com crédito à habitação.
1. O melhor crédito à habitação é o que tem o menor spread
É frequente os bancos destacarem o spread que praticam ao divulgarem a sua oferta de crédito à habitação. O consumidor vai, naturalmente, comparar várias propostas de financiamento por este indicador, optando pela oferta que tenha o menor spread. Mas um spread mais baixo pode não se traduzir num crédito mais barato.
O spread é uma componente da taxa de juro, a que se soma a Euribor. O resultado representa o valor de juros que o consumidor paga à instituição de crédito.
Mas a questão é mais complexa: como os custos de um crédito não se resumem aos juros, este indicador não reflete a totalidade do valor a pagar. Por isso, para comparar várias propostas de crédito, deve considerar a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG). Neste indicador estão refletidos os juros, as comissões iniciais, os impostos, os custos com produtos associados (como comissão de manutenção de conta à ordem, prémios de seguros, entre outros) e outros encargos associados ao crédito.
Por isso, pode acontecer que um crédito à habitação com um spread inferior, mas com outros custos maiores, seja mais caro do que o que apresentava um spread superior.
Prefira sempre a TAEG para fazer estas contas.
Saiba mais sobre como comparar propostas de crédito à habitação
2. É obrigatório contratar outros produtos e seguros no banco
Não. Atualmente, nem a conta à ordem de suporte ao crédito tem de ter no mesmo banco que lhe financie a compra da casa.
Os bancos podem propor baixar o spread aplicado ao crédito à habitação se contratar alguns produtos na própria instituição. Os mais comuns são conta à ordem com domiciliação de vencimento e a contratação dos seguros de vida e multirriscos associados ao crédito.
Em momento algum o banco pode condicionar a concessão do financiamento à contratação de produtos ou serviços associados. Contudo, se o consumidor pretender contratar, por exemplo, os seguros noutra seguradora, não beneficiará do desconto aplicado no spread.
3. Num crédito à habitação com um prazo maior pago menos
Pode ter a sensação de que paga menos já que, com um prazo maior, o valor é diluído no tempo, o que permite ter uma prestação mais baixa. No entanto, como estará mais tempo a pagar o valor solicitado ao banco, pagará mais juros no total.
Por exemplo, um financiamento de 100 mil euros com uma taxa anual nominal (TAN), spread mais Euribor de 4,671% pagos em 20 anos teria uma prestação de 642 euros e um custo de 54 060 euros no final do contrato. Se aumentasse o prazo para 30 anos, a prestação mensal baixaria para 517 euros, mas o custo total aumentaria para 86 083 euros. Ou seja, um aumento de 10 anos no prazo total do crédito, apesar de permitir uma folga mensal por ter uma prestação mais baixa, faz aumentar os juros pagos ao banco em cerca de 32 mil euros.
Deve contratar um crédito pelo prazo que lhe permita ter uma prestação mensal confortável e não esticá-lo além desse limite, para que, no final, não pague mais do que o estritamente necessário de juros ao banco.
4. As condições contratadas não podem ser alteradas ou renegociadas
À partida, qualquer crédito à habitação pode ser renegociado. Para isso, tem de haver acordo entre as partes, os mutuários e o banco.
Em geral, os contratos de crédito à habitação são longos e, durante esse tempo, o mercado vai oscilando. Um crédito que hoje é o mais barato amanhã pode já não o ser.
Daí que o consumidor deva avaliar periodicamente o mercado de crédito à habitação e analisar se as condições que tem no seu financiamento ainda são boas. Se não forem, deve contactar o seu banco e tentar renegociar as condições que tem. Se o banco onde tem o crédito não aceitar melhorar as condições, pode transferir o crédito à habitação para outra instituição que proponha melhores condições de financiamento.
Esta renegociação pode acontecer várias vezes ao longo do contrato.
5. A transferência do crédito à habitação é muito complicada
A transferência de crédito à habitação é um processo com alguma burocracia, mas mais simples do que quando contratou o crédito inicialmente. Alguma documentação de que necessitou para a compra não é necessária para a transferência, como é o caso do certificado energético. E não há pagamento do IMT nem dos impostos do selo que pagou na aquisição.
Na prática, irá amortizar antecipadamente o crédito que já tem e contratar um novo pelo valor que tem em dívida noutro banco.
A maioria dos bancos tem campanhas em que suportam os custos que a transferência de crédito envolve, permitindo que o consumidor transfira o crédito gratuitamente.
6. É preciso apresentar fiador
A necessidade de apresentar fiador na contratação de crédito à habitação está ligada ao risco que os mutuários representam para o banco. Assim, se estes apresentarem estabilidade profissional e financeira, e taxa de esforço baixa (ou seja, se o peso da prestação dos rendimentos dos mutuários for reduzido), o banco pode conceder o crédito sem exigir a apresentação de fiadores.
Os fiadores são uma garantia adicional para as instituições de crédito quando os titulares apresentam um maior nível de risco.
Vai ser fiador? Saiba como proteger-se
