Mercado imobiliário 2024: previsões da DECO PROteste Casa
Jorge Duarte, especialista da DECO PROteste, prevê que os preços dos imóveis continuem a aumentar em 2024, embora a ritmo menor do que no ano passado.
Em 2023, apesar de uma queda acentuada do número de transações de imóveis, os preços registaram um crescimento constante, que apenas abrandou no final do ano. E em 2024, quais são as perspetivas para o mercado imobiliário?
A DECO PROteste Casa revela as previsões de Jorge Duarte, economista e analista financeiro, para um ano cujo início fica marcado pela realização de eleições legislativas antecipadas, agendadas apenas um mês após a entrada em vigor do pacote legislativo conhecido por Mais Habitação.
No início de 2023, a DECO PROteste Casa previu que o mercado imobiliário poderia sofrer um abrandamento devido à subida das taxas de juro. Isso pareceu verificar-se na segunda metade do ano. A tendência será para a desaceleração também em 2024?
Com efeito, os números revelam que o mercado imobiliário esteve menos dinâmico em 2023. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística, os valores medianos da avaliação bancária caíram em outubro e novembro. Em termos homólogos, aumentaram apenas 5,6% em novembro face ao mesmo mês de 2022. Ao longo de 2022, as taxas de crescimento desta variável andaram em torno de 13% anuais.
Ao mesmo tempo, o número de transações caiu a pique. No terceiro trimestre de 2023, o recuo atingiu 19%, confirmando uma tendência que se tinha iniciado na reta final de 2022.
Porém, estes fatores estão a ter um impacto reduzido nos preços das habitações. Há, sem dúvida, um abrandamento, mas os preços das habitações existentes ainda subiram 8%, no terceiro trimestre de 2023, relativamente ao mesmo trimestre do ano anterior. A recolha de dados realizada pela DECO PROteste Investe aponta igualmente para uma valorização de 8% em 2023. Nas rendas, o aumento para novos contratos terá rondado os 20%.
Para 2024, há dois fatores em jogo. A oferta continua bastante constrangida. Mas, do lado da procura, o alívio gradual das taxas de juro poderá dar um novo estímulo.
Embora seja difícil quantificar estas forças, será de esperar uma estabilização do crescimento. Ou seja, é provável que as valorizações continuem, mas ao ritmo atual, que é mais reduzido do que no passado.
Uma das consequências naturais da subida das taxas de juro é a venda das casas pelas famílias que deixam se conseguir cumprir os contratos do crédito à habitação. Esperava-se que a entrada de mais imóveis usados no mercado faria baixar os preços, o que não se verificou. Os preços das casas poderão continuar a subir?
É difícil distinguir entre os vários fatores em jogo, mas alguns apoios, incluindo a renegociação dos créditos, as poupanças acumuladas durante a pandemia e o reduzido desemprego poderão ter atenuado significativamente os incumprimentos e as vendas forçadas. Houve uma diminuição do ritmo de subida dos preços das habitações usadas, mas estes continuaram a crescer, apesar desse fenómeno e da subida das taxas de juro.
A menos que ocorra uma grave crise económica em Portugal, é muito improvável que se assista a uma queda sustentada do preço das habitações. Porém, também é menos expectável que se volte às valorizações anuais acima de 10% como se verificaram desde 2017 e até finais de 2022.
O analista financeiro Jorge Duarte, especialista da DECO PROteste, considera que o "atraso gigantesco" na oferta de habitação em Portugal condicionará a redução dos preços nos próximos anos. (foto: Fernando Picarra)
O ano passado ficou marcado pela aprovação de um pacote legislativo destinado a combater os problemas da habitação em Portugal: o Programa Mais Habitação. É possível que alguns efeitos destas medidas comecem a sentir-se no mercado imobiliário durante 2024?
O problema da habitação existe, naturalmente, para quem pretende comprar ou arrendar uma casa para viver. Para quem já possui um imóvel, a forte valorização dos últimos anos é um fenómeno claramente favorável, pois aumentou a sua riqueza.
Não há muitas formas de agradar a ambas as partes. Se as casas e as rendas ficarem mais baratas, para que mais pessoas possam ter acesso, significa que o património (ou o rendimento) dos atuais detentores terá de diminuir. Esse ajustamento só poderá ocorrer em determinadas circunstâncias.
Uma via é se houver um forte aumento da oferta, mas demorará anos até tal poder ser uma realidade. Na última década, têm sido completados cerca de 2300 edifícios de habitação por trimestre. Entre 2000 e 2009, o número rondava os 10 500. Ou seja, há um atraso gigantesco do lado da oferta.
Outra via será uma crise económica. Mas, nesse caso, será a procura a colapsar, o que só agravará o problema.
Por fim, uma outra solução passa pela atuação direta do Estado em certos segmentos da habitação com rendas controladas.
Existe ainda a hipótese da redução das habitações dedicadas ao alojamento local e de limitar as compras por não residentes. Medidas polémicas, sendo que, sobretudo a primeira, vai contra as expetativas legítimas de quem investiu no alojamento local.
De qualquer forma, há uma penúria clara da oferta e quaisquer medidas demorarão anos até produzir efeitos mais visíveis.
A que sinais devem os consumidores estar atentos para saberem qual será a melhor altura para comprar ou vender um imóvel?
Cada imóvel tem características distintas e o seu valor pode não seguir necessariamente a tendência geral.
A descida dos juros tornará o crédito mais acessível, o que favorece a procura. Ao mesmo tempo, como referi, dada a escassez de oferta, os preços tenderão a aumentar.
Perante este fenómeno, não se pode apontar para momentos ideais. No entanto, o consumidor deve tomar precauções, nomeadamente comparar preços entre imóveis idênticos e em diferentes localizações, para detetar maiores desvios dos preços do mercado.
Nesse capítulo, pode consultar a DECO PROteste Casa. Se o objetivo for comprar para arrendar, como forma de investimento, a DECO PROteste Investe indica as freguesias e as tipologias potencialmente mais rentáveis.
