Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal: o imobiliário à lupa

Os preços dos imóveis e das rendas vão baixar? Margarida Zacarias comenta o mais recente Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal.

A redução do endividamento das famílias, das empresas e do Estado tem diminuído o risco de incumprimentos. Algumas medidas macroprudenciais aplicadas ao setor bancário após a crise de 2008 também têm servido de defesa contra estes riscos. Mas a situação de instabilidade económica mundial deve manter-nos alerta. Margarida Zacarias analisa o mais recente relatório do Banco de Portugal sobre a atual conjuntura económica nacional.   

O endividamento elevado de famílias, empresas e da administração pública é uma das vulnerabilidades da economia portuguesa apontadas pelo Banco de Portugal (BdP). Há mecanismos de proteção previstos a nível europeu para estes pontos fracos?

Apesar dos níveis elevados de endividamento, o próprio BdP reconhece que tanto as administrações públicas, como as empresas e as famílias têm tido melhorias, e os riscos associados ao endividamento têm diminuído. Essa diminuição foi possível por via da consolidação orçamental e da descida do rácio da dívida pública, no caso da administração pública. As empresas também conseguiram melhorar a sua autonomia financeira e reduzir o endividamento. Assim como as famílias, que também têm reduzido o rácio de endividamento e o perfil de risco de crédito também tem melhorado nos últimos anos, fruto da Recomendação Macroprudencial do BdP, que limita os critérios para aprovação de crédito.

Ainda há riscos a temer?

O efeito acumulado das taxas de juro elevadas pode aumentar o risco de crédito para empresas e famílias, principalmente as mais vulneráveis. Atualmente, os bancos têm de acompanhar permanentemente os créditos dos seus clientes, para avaliar indícios de dificuldades e antecipar se existe risco de incumprimento. Os consumidores também têm o dever de avisar o banco se existir alguma alteração que os possa levar ao incumprimento, para que, em conjunto, possam avaliar e encontrar alternativas viáveis para que o consumidor possa continuar ou retomar o pagamento regular dos seus créditos.

Foram estabelecidos planos para ajudar o consumidor a não entrar em incumprimento. O primeiro é o Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI). É iniciado quando há algum indício de que o consumidor pode vir a incumprir no pagamento dos seus créditos. Pode ser acionado quando o banco deteta indícios de degradação da situação financeira ou quando o consumidor informa o banco. No PARI é analisada a situação financeira do consumidor e apresentadas propostas que evitem o incumprimento. A instituição tem de acompanhar a eficácia das medidas acordadas e verificar se são suficientes.

O outro plano estabelecido é o Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI). Como o próprio nome indica, verifica-se quando o consumidor já está em incumprimento, tendo acesso a um conjunto de direitos e garantias que visam facilitar um acordo com os bancos para a regularização das suas responsabilidades, evitando o recurso aos tribunais. Após a integração em PERSI, o banco tem de avaliar a capacidade financeira do consumidor e deve apresentar pelo menos uma proposta que permita a regularização do incumprimento. Neste caso, os bancos também têm de acompanhar a eficácia das medidas aplicadas e, se necessário, rever e apresentar outras. A integração em PERSI também pode partir da iniciativa do consumidor, quando este verifique que está em risco de não conseguir cumprir com o pagamento atempado das prestações dos seus créditos. Enquanto o consumidor estiver integrado em PERSI, o banco não pode agir judicialmente contra o cliente, resolver o contrato de crédito com fundamento no incumprimento, nem ceder o crédito a terceiros.

O relatório sublinha que o preço dos imóveis pode vir a descer por falta de procura. Tendo em conta a génese da crise de 2008 ter sido uma bolha imobiliária, podemos estar perante um risco semelhante?

Após a crise de 2008, foram criados mecanismos de avaliação da solidez do setor bancário para garantir uma maior estabilidade dos sistemas financeiros. Os próprios créditos concedidos desde então são feitos sob regras mais apertadas, como o prazo máximo dos crédito à habitação estar mais limitado e a sua média ter de tender para os 30 anos. O perfil de risco de crédito dos consumidores melhorou com a implementação das medidas macroprudenciais, como limites à taxa de esforço dos mutuários para concessão de crédito. Os bancos também estão mais alerta e sensíveis na renegociação das condições de crédito quando os consumidores apresentam risco de incumprimento, como resultado da implementação do PARI e do PERSI. Todos estes fatores contribuem positivamente para que a situação atual seja diferente da vivida em 2008.

"Não é expectável que haja uma descida drástica dos preços dos imóveis transacionados", considera Margarida Zacarias (imagem: João Ribeiro).

Ainda segundo o BdP, a incerteza económica devido à situação internacional deve ser tida em conta nas análises económicas. O setor imobiliário português está mais protegido contra esses embates?

Num mundo globalizado como o que vivemos é natural que choques internacionais possam ter consequências internas, mas o que se tem verificado é que o mercado imobiliário português continua a ter procura interna e externa. Poderá haver um decréscimo no preço dos imóveis transacionados, até por alguma contenção na compra devido aos juros elevados, mas não é expectável que haja uma descida drástica dos preços. Atualmente, o setor bancário está muito mais protegido do que estava no passado, para enfrentar uma potencial descida dos preços. Na carteira total de crédito à habitação dos bancos apenas 5% corresponde a créditos com um rácio financiamento-garantia superior a 80%, ou seja, o valor em dívida que os consumidores têm aos bancos é inferior ao valor dos imóveis, o que permite mitigar o impacto de uma potencial descida do valor dos imóveis no sistema bancário.

O relatório refere o preço dos imóveis, mas não refere os valores muito altos do mercado de arrendamento. As rendas podem vir a descer também por causa de uma provável diminuição da procura?

Apesar de até a própria Comunidade Europeia já ter alertado no final do ano passado para os preços das casas em Portugal estarem sobrevalorizados, um grande problema que enfrentamos é a escassez de oferta, tanto para quem quer comprar, como para quem quer arrendar. Assim, mesmo que haja alguma diminuição na procura, não é expectável que se traduza numa redução acentuada dos valores das rendas, porque a oferta continua a ser limitada.

As medidas recentemente anunciadas para facilitar o acesso à habitação aos jovens serão suficientes e eficazes?

Ainda não são conhecidos os documentos legislativos com todos os detalhes das medidas, mas, do anunciado, apesar de benéficas para alguns jovens, não nos parecem suficientes. Muitos jovens têm contratos de trabalho precários, com vínculos temporários e baixos rendimentos. Estes dois fatores são essenciais na análise de solvabilidade que os bancos fazem a quem solicita um financiamento. Algo que é privilegiado nesta análise bancária é a estabilidade profissional, ou seja, um consumidor que esteja efetivo tem mais probabilidade de ter um pedido de crédito aprovado, do que quem tem um contrato a termo. Outro fator é o nível de rendimentos: a maioria dos jovens continua a não ter rendimentos suficientes para ter uma taxa de esforço (peso da prestação mensal com créditos no rendimento mensal) dentro dos limites aceitáveis para os bancos, principalmente quando consideramos os valores dos imóveis atualmente.

Por outro lado, há os jovens que até já têm estabilidade profissional e de rendimentos, mas ainda não conseguiram amealhar poupanças suficientes. Para estes, a isenção dos impostos no momento da compra, como o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo sobre a aquisição, pode ajudar, já que o valor que é necessário ter inicialmente para impostos, despesas bancárias e entrada inicial é um fator impeditivo para muitos jovens conseguirem comprar a sua primeira casa.

Que conselhos se pode dar ao consumidor que vai comprar ou arrendar casa para se defender melhor destes tempos de incerteza?

Apesar de começarem a dar sinal de descida, as taxas de juro associadas aos créditos continuam altas. Por isso, quem pretende comprar casa recorrendo a financiamento bancário deve considerar as ofertas de crédito à habitação com taxa mista com um período fixo curto, principalmente as que têm a taxa nominal no período fixo inferior à Euribor atual.

Nos créditos à habitação com taxa mista os primeiros anos do empréstimo têm taxa fixa, permitindo ter estabilidade e a certeza de que durante esse período a prestação não altera. Ao optar por um crédito com taxa mista com uma taxa nominal inferior à Euribor, alem da estabilidade, consegue ainda poupar nos juros pagos ao banco. Este período inicial não deve ser demasiado longo, pois, a confirmar-se a descida das taxas de juro, quem tiver taxa fixa não sentirá esse alívio na prestação. Este conselho também é válido para quem já contratou um crédito à habitação: pode a qualquer momento negociar as condições com o banco atual ou transferir para outra instituição que apresente melhores condições.