Seguro multirriscos habitação: como se calcula o valor de reconstrução?

Para evitar pagar demais pelo seguro, mas ter a certeza de que recebe a indemnização adequada em caso de sinistro, convém calcular bem o valor da casa.

Pretende contratar um seguro multirriscos-habitação? Convém avaliar corretamente o valor da casa a segurar.

Por um lado, se sobreavaliar o imóvel, irá pagar um prémio de valor superior ao necessário. Por outro lado, se o subavaliar, arrisca-se a não receber uma indemnização justa caso ocorra um sinistro. Nas duas situações, irá perder dinheiro.

Explicamos o que ter em conta para fazer o cálculo do capital a segurar no seu multirriscos-habitação.

Como calcular o valor do imóvel?

Para segurar o imóvel, ou seja, as paredes, não interessa:

• o valor de compra;
• o valor patrimonial tributário (VPT);
• a avaliação do banco;
• o valor do crédito à habitação.

O que interessa, então, para este cálculo? A resposta é: o valor de reconstrução do imóvel.

O capital seguro deve corresponder ao custo de reconstrução do edifício, tendo em conta os materiais, a mão-de-obra, as licenças, etc. O valor do terreno não deverá ser incluído nestas contas, uma vez que, em caso de sinistro, não se destrói.

Para determinar o valor de reconstrução, identifique a área bruta do imóvel, contando com a parte proporcional das zonas comuns (no caso de apartamentos em prédios em propriedade horizontal). Pode consultar estas medidas na caderneta predial do imóvel. Seguidamente, multiplique a área bruta total pelo preço do metro quadrado correspondente à localização do imóvel.

Como saber o valor de reconstrução em cada zona do país?

Até 2014, estes valores eram fixados por uma portaria do Governo. Atualmente, algumas seguradoras utilizam como referência os valores divulgados pela Associação Nacional de Agentes e Corretores de Seguros (APROSE).

De acordo com os valores indicados na tabela, podemos considerar, por exemplo, que o valor de reconstrução de um imóvel de 200 metros quadrados localizado em Odivelas é de cerca de 181 mil euros. Mas tenha em atenção que estes valores são meramente indicativos e têm em consideração construções de qualidade média.

Um imóvel que tenha sido melhorado, ou cujos acabamentos sejam de qualidade superior, pode valer muito mais. Nestes casos, convém acrescentar de 20% a 30% ao valor apurado. Em alternativa, pode utilizar o simulador online disponibilizado pela Associação Portuguesa de Seguradores, que já tem em consideração o tipo de estrutura do edifício, o número de casas de banho e a existência de piscina, entre outros fatores.

Se tiver dúvidas no momento de decidir o valor a atribuir ao seu imóvel, aconselhe-se com a sua seguradora.

Porque é tão importante avaliar bem a casa?

Dissemos logo no início: se não o fizer, irá perder dinheiro. Mas o que está em causa? A regra proporcional.

Se ocorrer um sinistro (sismo, incêndio, derrocada, etc.) que implique a reconstrução de uma parte ou de toda a casa, se o capital seguro for inferior ao valor de reconstrução, a indemnização da seguradora pode não cobrir todo o valor dos prejuízos. O que acontece, nesse caso? As seguradoras indemnizam os prejuízos na proporção entre o capital seguro e o valor real dos bens.

Exemplo: se o imóvel tiver um custo de reconstrução de 400 mil euros, mas tiver sido segurado por 300 mil euros, ou seja, por 75% do valor real, será nessa proporção que, em princípio, a seguradora irá calcular a indemnização.

A maioria das seguradoras prevê, no entanto, uma margem “de erro”, que costuma ser de 15%, devido à dificuldade em apurar o valor exato de reconstrução do edifício. Se a diferença entre o capital seguro e o valor dos bens for igual ou inferior a 15%, a indemnização em caso de sinistro é paga na totalidade.

Os contratos do seguro multirriscos-habitação preveem também uma atualização automática do capital, que não tem em consideração eventuais melhorias que sejam feitas ao imóvel. Se fizer obras de beneficiação (pintura, substituição da canalização, ar condicionado, etc.), informe a seguradora.

Qual o melhor seguro multirriscos habitação?

O melhor seguro multirriscos-habitação é determinado por algumas características do imóvel. O simulador online da DECO PROteste ajuda-o a fazer a escolha.

Selecione o que pretende cobrir: o edifício (paredes e partes comuns), o recheio (móveis, quadros, roupa, eletrodomésticos, etc.), ou ambos. Indique também a localização do imóvel, o ano de construção e a área (em metros quadrados).

A recomendação para o seu perfil está destacada no topo da lista de resultados. Compare as propostas e analise a recomendada para o seu caso. Na página de detalhe tem as principais coberturas da apólice, as franquias e os limites cobertos.

Saiba que coberturas deve mesmo contratar num seguro multirriscos-habitação.