Vender casa com inquilino a habitar: o que ter em conta?

Comprar uma casa com inquilino pode apresentar-se como uma boa oportunidade de investimento, mas há aspetos a considerar, como as visitas ao imóvel.

Muitos anúncios de imobiliárias indicam "imóvel com inquilino". Normalmente, estas casas aparecem à venda a preços abaixo dos praticados no mercado e surgem como "oportunidade de investimento". Ou seja, quem compra tem de aguardar que o contrato de arrendamento do inquilino chegue ao fim antes de poder habitar a casa ou celebrar um novo contrato de arrendamento. Alguns anúncios informam sobre a data de validade do contrato de arrendamento, já que, quando o imóvel é vendido, aquele não termina nessa data, mantendo-se até ao respetivo termo.

No entanto, é necessário ter alguns cuidados. Desde logo, o inquilino pode ter direito de preferência sobre a compra do imóvel. Tal significa que tem prioridade no negócio face a outros eventuais interessados. É este o caso se a casa anuncida estiver arrendada há mais de dois anos. Se o senhorio não respeitar esse direito, o inquilino poderá intentar uma ação em tribunal que o obrigue a fazê-lo.

Além disso, quem compra uma casa, em princípio, quererá vê-la antes. Mas também aqui há que ter em conta os direitos do inquilino.

O inquilino é obrigado a mostrar a casa a potenciais compradores?

Caso o proprietário tenha interesse na venda do imóvel, deverá prever logo no contrato de arrendamento um regime de visitas. Esse regime não pode, no entanto, ser lesivo dos interesses do inquilino, uma vez que este tem direito à sua privacidade. Nesse sentido, o horário de visitas fixado deve ser limitado ao estritamente necessário face à finalidade em causa.

Se a intenção de vender surgir posteriormente à celebração do contrato de arrendamento, as visitas podem acontecer mediante acordo entre o proprietário e o inquilino, salvaguardando sempre os direitos de quem habita o imóvel.

O senhorio pode fazer visitas "surpresa" ao imóvel?

Os senhorios não podem entrar na casa arrendada como e quando bem entenderem, tem de haver um acordo prévio do arrendatário. Mesmo que o senhorio esteja a exercer o seu direito a examinar o imóvel e verificar o respetivo grau de conservação. 

Além disso, os senhorios não podem ser intrusivos durante a visita. Ou seja, terão de limitar a sua presença aos aspetos que se relacionem com o imóvel. Também não poderão exagerar no número de visitas.

E se o contrato de arrendamento estiver a chegar ao fim?

A lei contempla expressamente visitas ao imóvel quando o contrato de arrendamento estiver perto do fim. Neste caso, se o senhorio pretender arrendar o imóvel a outra pessoa, o arrendatário é obrigado a mostrar a casa aos eventuais interessados durante os três meses que antecedem a desocupação. Mas, mesmo assim, deve existir um acordo entre o senhorio e o arrendatário.

Se as partes interessadas não chegarem a acordo, as visitas devem ser realizadas nos dias úteis, das 17h30 às 19h30, e aos sábados e domingos, das 15h00 às 19h00.