Obras em casa arrendada: quando o inquilino paga

O senhorio deve manter o imóvel em bom estado de conservação, mas há obras que podem ser da iniciativa do inquilino, desde que com autorização.

À partida, a resposta é óbvia: obras de conservação em casa arrendada são da responsabilidade do senhorio. Cabe ao proprietário manter o imóvel em bom estado de conservação.

Mas há situações em que pode ser o inquilino a tomar a iniciativa de transformar algo em casa. No entanto, só pode fazer obras se tal estiver previsto no contrato, se tiver autorização escrita do senhorio ou em caso de urgência, para prevenir danos iminentes ou maiores.

A lei admite a execução de outras obras pelo inquilino, desde que sejam, por exemplo, necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade.

Intervenções previstas no contrato

Embora, em princípio, as obras sejam da responsabilidade do senhorio e o inquilino apenas possa fazê-las se tal estiver previsto no contrato de arrendamento ou for autorizado, por escrito, pelo senhorio, a lei permite que as partes cheguem a um acordo alternativo. Por exemplo, os encargos com as obras podem ser suportados pelo inquilino ou partilhados entre ambos.

Obras sem autorização do senhorio

A lei prevê, ainda, algumas situações em que o inquilino pode efetuar obras sem autorização prévia.

Pequenas deteriorações ou benfeitorias

Fazer furos que permitam instalar um aparelho de ar condicionado, colocar armários ou pintar as paredes, por exemplo, são algumas das pequenas deteriorações ou alterações que o inquilino pode fazer para assegurar o seu conforto.

Como é evidente, a questão nem sempre será pacífica. Aquilo que o inquilino considera uma melhoria pode ser visto como uma deterioração pelo senhorio. Ainda assim, e a menos que tenham acordado algo diferente, deverá reparar essas deteriorações antes de restituir o imóvel. Algumas dessas obras são consideradas benfeitorias (veja abaixo).

Como, na maioria dos casos, os inquilinos necessitam de autorização para avançar com as obras, sendo esta dada coloca-se a questão de saber se, no final do contrato, tem direito a alguma compensação pela eventual beneficiação do imóvel. A resposta depende do tipo de obras. Algumas podem ser retiradas, outras dão origem a uma indemnização e outras, ainda, não permitem compensação alguma.

Reparações urgentes

As reparações urgentes são uma exceção à regra. Se ocorrer uma inundação devida a ruturas na canalização, o inquilino pode ver-se obrigado a tomar a iniciativa. Terá direito ao reembolso das despesas se avisar o senhorio quando der início à reparação. Para evitar problemas, além de um telefonema, deve enviar uma carta registada com aviso de receção.

O inquilino também pode realizar obras em caso de recusa ou inércia do senhorio. Se o senhorio nada fizer, apesar de já ter sido contactado nesse sentido, a solução pode passar pelos julgados de paz ou pelos tribunais.

De qualquer modo, e para evitar o tempo de espera a que a via judicial obriga, o inquilino deverá enviar ao senhorio uma carta registada, com aviso de receção, dando um prazo razoável para que realize as obras (por exemplo, 15 dias, se viável). Se o senhorio desrespeitar o prazo, poderá ser o inquilino a fazê-las e terá direito a ser reembolsado.

Tipos de benfeitorias

Podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. Algumas podem ser levadas pelo inquilino quando deixa a casa, outras dão direito a uma indemnização da parte do senhorio e outras não permitem compensação alguma.

Benfeitorias necessárias

São as que têm por fim evitar a perda, a destruição ou a deterioração do imóvel.

As que resultam de reparações ou despesas urgentes devem ser reembolsadas pelo senhorio. A devolução pode ser feita mediante entrega do valor correspondente ou redução temporária na renda.

Outras obras relacionadas com a conservação devem, em princípio, ser realizadas pelo senhorio. Não o sendo, também dão direito a uma indemnização.

Benfeitorias úteis

Podem não ser necessárias à conservação do bem, mas aumentam-lhe o valor.

Podem ser levantadas pelo inquilino, quando deixa o imóvel, desde que este não seja deteriorado. Quando não for possível fazê-lo sem prejuízo para a casa, o inquilino deverá ser indemnizado tendo em conta o ganho obtido pelo senhorio.

Benfeitorias voluptuárias

Destinam-se apenas ao recreio do inquilino (por exemplo, a instalação de uma banheira de hidromassagem).

Em princípio, são perdidas a favor do senhorio. Ou seja, regra geral, nem podem ser levantadas nem são suscetíveis de indemnização.

Exemplo: se o inquilino pintar as paredes do imóvel com cores e motivos originais, obviamente, não pode recuperar as tintas, nem pedir uma compensação ao senhorio, mesmo que tenha despendido uma quantia significativa.