Divórcio: como se faz a partilha de um imóvel?

As partilhas depois de uma separação são complexas. A quem cabe ficar com a casa de residência comum?

Há diversas possibilidades de dar um destino à casa comum de um casal em processo de divórcio. Há que distinguir entre uma casa que seja propriedade dos dois, ou por eles arrendada; ou se, pelo contrário, o imóvel for só de um deles.

A casa é de um dos elementos do casal

Se o imóvel for do ex-marido, uma das soluções pode ser um acordo para que a mulher fique a viver na casa, com os filhos do casal. E o mesmo é possível se a casa estiver arrendada apenas pelo marido. Neste último caso, deve ser comunicada ao senhorio pelo tribunal a transmissão da posição de arrendatário: a mãe passa a ser a inquilina, no lugar do pai.

Se a casa pertencer apenas à mulher, e tal for financeiramente viável, é possível um acordo para que o marido lhe pague uma renda, a casa lhe seja emprestada, combinar-se que a mãe doa a casa aos filhos ou estabelece um usufruto, por exemplo. O acordo pode também determinar uma limitação temporal para a cedência ao homem: a ex-mulher deixá-lo aí viver enquanto ele não se casar novamente, por exemplo.

E se a casa for dos dois?

Se for de ambos, mas ainda estiverem a pagar o empréstimo pedido ao banco para a sua aquisição, há que decidir o que acontece com as prestações já pagas e quem fica a pagar as que faltam. Por um lado, quem sai do imóvel pode não estar disposto a pagar mais prestações ou não ter meios para fazê-lo e, em simultâneo, pagar as despesas inerentes à sua nova residência. Por outro lado, será que quem aí fica consegue satisfazer sozinho esse encargo? Estas questões são importantes, mas não é imprescindível resolvê-las de imediato. No momento do divórcio, só é necessário dizer quem ficará a viver na casa. O resto pode ser decidido mais tarde, na partilha.

Em regra, o ideal será vender a casa, mesmo que só consigam fazê-lo depois do divórcio, e, com o montante obtido, amortizar um eventual empréstimo bancário e dividir o restante. Nestes casos, pode ainda assim colocar-se a questão de saber quanto contribuiu cada um para o pagamento do imóvel (sinal, entrada e prestações) e eventuais obras de que tenha necessitado ou como eram repartidas as despesas: pode acontecer que um pagasse a prestação da casa, mas o outro assegurasse as compras do mês, por exemplo.

Este aspeto é relevante, tal como o é o regime de bens. Ao contrário do que acontece na separação, nos regimes de comunhão (geral ou de bens adquiridos) os rendimentos provenientes da atividade profissional são considerados bens comuns, independentemente de eventuais discrepâncias naquilo que cada um recebe. Da mesma forma, sendo a casa paga com bens comuns, também ela o é, em partes iguais.

Se a opção for um ficar a viver na casa, compensando o outro, deverão chegar a acordo quanto ao valor atribuído ao imóvel. Se houver discrepância de interesses, o melhor será recorrer à intervenção de um terceiro imparcial para apurar quanto poderia render a venda, tendo em conta as condições do mercado no momento.

Muitas variáveis em jogo

Quem ficar com a casa deve avaliar vários aspetos: o montante da compensação a dar ao outro e a eventual necessidade de pedir sozinho um empréstimo para esse efeito ou para continuar a pagar ao banco o que ainda está em dívida. Não pode esquecer que, daí em diante, terá de suportar por inteiro a prestação da casa.

Por isso, é fundamental fazer bem as contas aos encargos antes de tomar essa decisão. E até pode acontecer que o banco não empreste o montante de que necessita, imponha condições contratuais menos vantajosas do que o esperado ou exija mais garantias do que quando o pagamento do crédito era assegurado por duas pessoas.

Neste âmbito, convém saber que as alterações do contrato estão sujeitas a certos limites. Por exemplo, o banco não pode aumentar o spread – se se tratar de um crédito para aquisição de casa própria e permanente –, entre outras circunstâncias, quando o agregado familiar do titular do contrato tiver rendimentos que impliquem uma taxa de esforço inferior a 55% ou, no caso dos agregados familiares com dois ou mais dependentes, inferior a 60%.