Como impugnar uma decisão da assembleia de condomínio
Impugnar uma decisão tomada em assembleia é um direito de todos os condóminos que não a tenham aprovado. Saiba em que situações e como pode fazê-lo.
Muitas vezes, as assembleias de condomínio decorrem sem todos os condóminos estarem presentes. Na hora de tomar decisões, é frequente chegar-se a impasses, especialmente nas situações em que as mesmas requerem unanimidade.
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Para evitar os problemas decorrentes desta situação, a lei encontrou uma forma de os condóminos não presentes em assembleia (e de aqueles que, embora presentes, votaram contra ou se abstiveram) se expressarem, posteriormente, sobre as decisões tomadas. Após uma assembleia, todas as deliberações têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, ou por correio eletrónico, no prazo de 30 dias.
Após receção da carta, os condóminos têm 90 dias para comunicar a sua resposta, por escrito, à assembleia. Se não responderem dentro deste prazo, considera-se que a mesma foi aprovada. Neste caso, impera o princípio "quem cala consente".
Assembleia com plenos poderes
A administração das partes comuns é da competência exclusiva da assembleia. Se a decisão está em conformidade com a lei ou o regulamento do condomínio, não exige a unanimidade dos votos e a maioria legalmente exigida (por exemplo, dois terços do valor total do prédio) foi respeitada, mesmo que não concorde, tem de a aceitar.
No entanto, há decisões que podem ser impugnadas, por exemplo, quando:
- o administrador não tiver convocado a assembleia com 10 dias de antecedência;
- a maioria necessária para deliberar não tiver sido respeitada.
Nestas situações, pode reclamar, quer tenha participado ou não na assembleia. Se participou, apenas pode recorrer se tiver votado contra ou caso se tenha abstido.
Como impugnar a decisão da assembleia?
Existem três formas de impugnar uma deliberação da assembleia, cada uma com regras e prazos legais diferentes.
Caso necessite de evitar rapidamente os efeitos da decisão, convém intentar uma ação de suspensão em tribunal nos 10 dias posteriores à deliberação, para os condóminos presentes, ou à notificação, para os ausentes. Contacte um advogado e confirme os custos previsíveis.
1. Assembleia extraordinária
É-lhe permitido exigir ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a realizar no prazo de 20 dias, para revogação da deliberação. Veja mais abaixo a minuta para convocar a assembleia extraordinária.
Os condóminos que estiveram presentes têm um prazo de 10 dias a contar da data da realização da assembleia para fazer esta exigência. Os condóminos ausentes têm igualmente um prazo de 10 dias, mas a contar da data em que receberam a carta com a cópia da ata.
Esta é a solução mais rápida e barata para a situação.
2. Centros de arbitragem
Pode também recorrer aos centros de arbitragem, se as suas exigências caírem em "saco roto", no prazo de 30 dias após a reunião ou receção da carta com cópia da ata.
Contudo, tenha em conta que esta solução implica despesas e também podem existir limitações geográficas. Aconselhamos apenas a recorrer a esta via se em causa estiverem questões que envolvam montantes elevados, tais como obras.
Se optar por esta via, não poderá depois recorrer aos tribunais. Pondere bem a situação antes de decidir que caminho seguir.
3. Tribunal
Tem ainda a possibilidade de intentar uma ação de anulação em tribunal até 60 dias após a deliberação. No caso de ter sido realizada a assembleia extraordinária (veja atrás), o prazo é de 20 dias a contar desta.
Ao enveredar pela via judicial, não poderá depois recorrer aos centros de arbitragem.
Assembleia sem voto na matéria
Quando a assembleia delibera sobre um assunto que não é da sua competência, mas sim da esfera dos proprietários, a decisão é considerada nula. Basta que os condóminos não acatem a decisão.
Falamos, por exemplo, das seguintes situações:
- permitir a todos os condóminos a utilização da propriedade de um condómino sem o seu consentimento;
- proibir um condómino, na falta do administrador, de realizar obras necessárias e urgentes nas partes comuns;
- dispensar a obrigatoriedade de comunicar as atas da assembleia aos condóminos ausentes;
- dispensar a obrigatoriedade de um seguro contra risco de incêndio, na falta de um seguro multirriscos, para as frações autónomas e partes comuns.
Exija ao administrador a realização de uma assembleia extraordinária para resolver esta situação. Em último caso, pode pedir, em qualquer momento (sem necessidade de respeitar prazos) a um tribunal que a declare nula.
