Obras no condomínio: maiorias necessárias para aprovação

Será que todas as obras necessitam de aprovação da assembleia de condóminos? E qual a maioria necessária para serem aprovadas? Descubra as respostas.

A realização de obras num condomínio é um dos assuntos que geram maior discórdia nas assembleias de condóminos. A DECO PROteste explica que maiorias são necessárias para avançar com intervenções no prédio, consoante o tipo de trabalhos a fazer.

Obras de conservação nas partes comuns do edifício

De acordo com a lei, compete à assembleia de condomínio deliberar por maioria simples (50% dos votos mais 1) a realização de obras de conservação nas partes comuns do prédio. Estas obras - por exemplo, a pintura exterior do prédio ou o isolamento dos terraços - são obrigatórias a cada 8 anos.

Desde que as obras sejam aprovadas em assembleia, as despesas devem ser pagas, proporcionalmente, por todos os condóminos, de acordo com a permilagem de cada fração. Tal significa que mesmo os proprietários que não tenham aprovado as obras, terão de as pagar.

Obras de inovação

As obras de inovação dependem sempre da aprovação da maioria dos condóminos que represente, pelo menos, dois terços do valor total do prédio.

E o que se considera por inovação? Por exemplo, a criação de estruturas de lazer (piscinas, parques infantis, etc.).

Todos os condóminos são responsáveis pelo pagamento das obras, na proporção do valor das respetivas frações.

Os condóminos que não tenham concordado com as intervenções devem, ainda assim, pagá-las, exceto se a recusa do pagamento for judicialmente fundada (ou seja, o tribunal declarar que o condómino tem fundamentos válidos para não pagar a obra). Por exemplo, nos casos em que a obra tenha uma natureza luxuosa ou não seja proporcional à importância do edifício.

Caso se pretenda instalar ascensores ou gás canalizado, havendo oito ou mais fracções autónomas, as obras só podem ser realizadas depois de aprovadas por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio (ou dupla maioria). Se o edifício tiver menos de oito fracções, a maioria aplicada será de dois terços do valor do prédio.

Obras urgentes

As obras urgentes constituem uma das situações previstas na lei que não carecem de autorização da assembleia de condomínio. Será o caso de uma zona comum que se encontre em risco de ruir (teto da entrada do prédio, por exemplo).

Compete ao administrador providenciar a realização destas obras. No entanto, na falta ou impedimento do administrador, a lei refere que, excecionalmente, as reparações indispensáveis e urgentes podem ser efetuadas por iniciativa de qualquer condómino. 

A lei não estabelece qualquer conceito de urgência, mas pode entender-se como urgente a obra que, face à sua omissão, ponha em causa a saúde ou a integridade física de todos quanto possam ser afetados (condóminos, frequentadores, transeuntes, etc.).

Colocação de plataformas de acesso e plataformas elevatórias

Esta é outra situação que dispensa autorização da assembleia de condóminos. Contudo, no caso da colocação de plataformas elevatórias, só é dispensada a autorização se não existir um elevador com porta e cabina de dimensões que permitam a utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.

Estas obras devem ser realizadas na hipótese de um dos membros do agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada. Neste caso, qualquer condómino pode mandar realizar a obra, desde que o faça mediante comunicação ao administrador com 15 dias de antecedência.

Destruição do edifício

Embora seja pouco comum, pode ocorrer uma situação que culmine na destruição do edifício (explosão de gás ou incêndio, por exemplo). O que fazer nestes casos?

De acordo com a lei, no caso de destruição do edifício, ou de pelo menos três quartos do valor do mesmo, qualquer condómino tem direito a exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma como a assembleia designar. Se a destruição for inferior a três quartos do valor do edifício, a assembleia pode deliberar a reconstrução por maioria do número de condóminos e do capital investido.

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