Quotas de condomínio em atraso: o inquilino é que sofre?

Castigar o inquilino para pressionar o proprietário que tem quotas em atraso, além de ilegal, não é garantia de que o problema seja resolvido.

Imagine que é inquilino de um apartamento, o contrato é válido, as rendas são prontamente pagas, respeita na íntegra o regulamento do condomínio e não tem conflitos com os vizinhos. No fundo, é o inquilino perfeito e o sonho de qualquer senhorio.

Até que, certo dia, após uma extenuante jornada de trabalho, não consegue abrir o portão da garagem e vê-se forçado a estacionar a largas centenas de metros do prédio onde reside. Convencido de que se trata de uma avaria técnica, contacta a administração do condomínio e é informado de que deixou de poder estacionar no interior da garagem. A razão apresentada é que o proprietário da fração arrendada não paga as quotas de condomínio há mais de um ano, por isso, o inquilino não tem direito aos benefícios comuns.

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Limitar os direitos do inquilino pela dívida do proprietário da fração é ilegal

Caso tenha ficado surpreendido com a descrição, saiba que esta forma de pressão ocorre com alguma frequência em condomínios. A intenção da administração do condomínio é que o proprietário regularize o pagamento das quotas.

Contudo, esta conduta é ilegal. Ao arrendar uma fração, o inquilino fica vinculado ao cumprimento de obrigações, mas também beneficia de determinados direitos.

No que concerne às obrigações, o inquilino fica sujeito, por exemplo, ao cumprimento do regulamento do condomínio (por exemplo, só pode estender a roupa nos locais adequados). No que respeita aos direitos, se o contrato de arrendamento assim o prever, o inquilino pode beneficiar dos serviços comuns do condomínio: utilizar os elevadores e a conduta do lixo, estacionar o automóvel na garagem ou aceder à arrecadação, etc.

É inquestionável que a falta de pagamento de quotas provoca graves constrangimentos à administração de condomínio. No entanto, esta apenas pode recorrer às vias legalmente admissíveis para tentar recuperar o valor em dívida.

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Como recuperar as quotas em atraso?

O mais correto é marcar uma reunião de condóminos e levar o tema das quotas em dívida a discussão. Na mesma deverão ser aprovados os meios necessários à recuperação do valor em falta. Algumas opções são:

• chegar a acordo para pagamento, no qual deve constar a quantia em dívida e os meses a que respeita, a forma de pagamento (por exemplo, por transferência bancária, com indicação do IBAN) e o prazo para saldar a dívida (por exemplo, 15 dias). Este acordo pode ser aprovado por maioria simples em assembleia;
• suspender temporariamente parte do pagamento das quotas, quando os condóminos devedores avisam o condomínio de que a partir de determinado dia vão deixar de poder pagar as quotas. A decisão exige unanimidade e não implica um perdão da dívida, apenas o adiar do pagamento de parte das quotas;
• permitir que outros condóminos assumam a dívida, o que é de considerar sempre que o devedor não seja identificável, não tenha bens ou a dívida tenha sido declarada como incobrável (por insolvência do condómino, por exemplo). Este tipo de decisão, assim como a forma como é repartida a dívida (número de frações, permilagem, etc.), exige unanimidade;
• recorrer a outros mecanismos, quando nenhuma destas soluções é possível, como o compromisso arbitral, os julgados de paz (para a DECO PROteste, é o recurso mais interessante, pois o processo é rápido e os custos são baixos), os centros de arbitragem, o procedimento extrajudicial pré-executivo (PEPEX) e a ação executiva (penhora de contas bancárias, salário ou bens). É ao administrador que compete representar os condóminos perante estas instâncias. Esta decisão pode ser tomada pela assembleia por maioria simples.