Doação de imóveis: que impostos há a pagar?

Quem recebe uma casa em doação tem formalidades a cumprir e passa a ter impostos a pagar. Saiba o que fazer para ter as contas com o Fisco em dia.

Imagine que tem um imóvel situado em território nacional e vai doá-lo a um filho. Isso significa que o seu descendente não irá pagar por aquela casa. Mas também implica conhecer as principais responsabilidades do donatário (aquele que recebeu a doação) deste imóvel.

Imposto do selo

Pelo lado de quem dá, não há lugar a qualquer imposto. Já quem recebe um imóvel por doação deve comunicá-lo à Autoridade Tributária logo de seguida, mesmo que venha a haver isenção. Deve, para isso, preencher a declaração modelo 1, bem como os respetivos anexos, e entregá-los nas Finanças até ao fim do terceiro mês seguinte ao da doação.

Ao receber um imóvel, o donatário deve pagar imposto do selo. Caso a doação seja feita a ascendentes ou descendentes (pais, avós, filhos e netos), entre cônjuges ou unidos de facto, aplica-se uma taxa de 0,8% sobre o valor patrimonial tributário do imóvel. Noutras situações, aplica-se esta taxa (0,8%), por se tratar de um bem imóvel, acrescida da taxa de 10%, por se tratar de uma aquisição gratuita.

Suponhamos que o imóvel em questão tem um valor patrimonial tributário de 150 mil euros. Nesse caso, se quem recebeu a doação for seu ascendente, descendente ou cônjuge/unido de facto, pagará 1200 euros de imposto do selo (devido à taxa de 0,8 por cento). Noutras situações, como na doação de um imóvel a um irmão, tio ou primo, por exemplo, o donatário deverá pagar 16 200 euros de imposto do selo (os 1200 euros da taxa de 0,8% e 15 000 euros do imposto do selo à taxa de 10 por cento).

Embora, à partida, o imposto deva ser pago pela totalidade até ao fim do segundo mês seguinte ao da notificação, quando o valor é superior a mil euros, o Fisco permite parcelar a dívida. Nesse caso, o valor é dividido em prestações iguais, no máximo 10, com um mínimo de 200 euros por prestação.

Outros impostos

Receber uma doação não o obriga a declarar o bem recebido na declaração de IRS relativa a esse ano, até mesmo porque a Autoridade Tributária tomou conhecimento desse acréscimo patrimonial por outra via e, eventualmente, já tributou. No entanto, implica outras obrigações tributárias.

A partir do ano seguinte ao da doação, se a 31 de dezembro do ano anterior o novo proprietário do imóvel mantiver essa qualidade, passa a pagar imposto municipal sobre imóveis (IMI). A taxa varia de acordo com uma série de variáveis, e no caso dos prédios urbanos pode ir de 0,3% a 0,45%, de acordo com a idade da casa, o concelho onde se encontra, entre outros parâmetros. Em situações excecionais pode chegar aos 0,5%. A taxa aplicável aos prédios rústicos é sempre de 0,8%. O imposto pode ser pago em uma ou até três prestações, de acordo com o valor total.

Pode, ainda, haver lugar ao pagamento de adicional ao IMI se o valor total do património imobiliário do proprietário for superior a 600 mil euros. O respetivo pagamento é realizado anualmente em setembro.

Em caso de arrendamento

O donatário pode querer arrendar a casa. Se assim for, terá de pagar IRS sobre as rendas, uma vez deduzidas as despesas inerentes, entre outros impostos. Em termos de tributação autónoma, o máximo atualmente previsto é 28%, sem prejuízo de estarem previstas reduções em função da duração do contrato e respetivas renovações. Sublinhe-se, contudo, que o novo proprietário pode optar pelo englobamento, sujeitando-se assim às taxas gerais do IRS.

E se vender a casa?

Neste caso, terá de informar novamente o Fisco, incluindo o Anexo G à declaração de IRS. E terá de apurar as contas: o valor vai corresponder à diferença entre o valor de venda e o de aquisição, corrigido por um coeficiente de desvalorização da moeda. Poderão ainda ser deduzidas as despesas inerentes à aquisição e alienação do imóvel, e as relacionadas com a sua valorização, realizadas nos últimos 12 anos (obras, certificado energético, registos, entre outras). A data da aquisição que deverá ser considerada para esses efeitos é a da doação.

Como se faz a doação de um imóvel?

A doação de bens imóveis só é válida se for concretizada através de escritura pública ou documento particular autenticado.

Os principais documentos a preparar são:

• documentos de identificação das partes (do doador e de quem vai receber);
• certidão permanente predial atualizada;
• caderneta predial atualizada;
• licenção de habitação ou de construção.

Consoante os casos, pode ser necessário juntar outros documentos.

Doar e continuar a usar o imóvel

A principal diferença entre a doação e a sucessão por morte (herança) é que a primeira permite a transmissão imediata para quem vai receber o bem, além de envolver menor carga burocrática. No entanto, caso haja outros herdeiros, após a morte será feito um acerto de contas, por meio da colação (a não ser que esta seja dispensada no ato da doação).

Apesar de a propriedade do bem ser imediatamente transmitida para o donatário, é possível reservar, para si ou para terceiro, o direito a continuar a utilizá-lo durante um certo período de tempo ou mesmo para o resto da vida. O usufruto não é transmissível por morte.