Como calcular o Imposto do Selo na compra de imóveis

Quem quer casa, paga impostos. O Imposto do Selo pode aparecer a dobrar. Saiba como calcular o valor deste tributo.

Tem nome associado à filatelia, mas não tem mesmo nada que ver com esta forma de colecionismo, ainda que antigamente se colocasse um selo no documento visado.

O Imposto do Selo é um dos tributos mais antigos do sistema fiscal português e surge associado a vários atos e transações, desde que não sujeitos a IVA e que ocorram em território nacional. Na compra de uma casa surge quase no fim da transação.

Na celebração de uma escritura de compra e venda de um imóvel em que os compradores recorrem a crédito à habitação, estamos perante duas operações distintas a decorrer em simultâneo. Se, por um lado, temos a escritura de compra e venda do imóvel, por outro lado temos o mútuo com hipoteca. Ambas as operações geram a obrigação de liquidar Imposto do Selo, mas o valor do imposto difere.

Calcular o Imposto do Selo na escritura

Ao celebrar-se uma escritura, o Imposto do Selo é pago pelo comprador, previamente à realização do próprio ato. Se não estiver liquidado nessa ocasião, a operação de compra e venda não prossegue. É também cobrado, nesta ocasião, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Para saber quanto tem de pagar, basta considerar o valor mais elevado entre o montante da compra e venda e o valor patrimonial tributário. O imposto aplicável a este tipo de contrato tem a taxa de 0,8%, que deverá ser multiplicado pelo valor que for mais elevado entre os dois.

Exemplo: se estivermos perante a compra de uma habitação cujo valor patrimonial tributário é de 150 mil euros, embora tenha sido vendida por 170 mil euros, o Imposto do Selo devido será de 1360 euros (170 mil euros x 0,8%).

Valor do Imposto do Selo no mútuo com hipoteca

Na celebração do mútuo com hipoteca (empréstimo com garantia sobre a hipoteca do imóvel), a taxa aplicável pode oscilar entre 0,5% e 0,6%, consoante seja celebrado por menos ou mais de cinco anos, respetivamente. O imposto do selo será, então, liquidado aquando da disponibilização do financiamento na conta bancária, o que, em regra, ocorre na data da escritura.

O imposto a pagar resultará também da multiplicação do valor mutuado pela taxa que for aplicável ao caso concreto. Assim, se aquele contrato for parcialmente objeto de financiamento bancário, através de um empréstimo de 120 mil euros a 30 anos, o imposto do selo devido será de 720 euros (120 mil euros x 0,6%).

O Imposto do Selo também incide sobre as comissões relacionadas com a contratação do empréstimo, à taxa de 4%.

Os selos físicos foram eliminados, tendo sido substituídos pela cobrança automática por parte das próprias entidades bancárias, que se encarregam de entregar o imposto ao Estado.

Quem tem direito a isenção do Imposto do Selo?

Até 31 de julho de 2024, havia lugar à liquidação de Imposto do Selo, independentemente da idade e das circunstâncias particulares de quem celebrasse um contrato de compra e venda de habitação própria e permanente, ao contrário do que sucedia com o IMT.

Desde o dia 1 de agosto de 2024, os jovens que tenham até 35 anos à data da escritura da compra de habitação e que, no ano da aquisição, não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS, mesmo que até à compra da casa residam com os pais, podem estar abrangidos pela isenção de Imposto do Selo e de IMT. Também não podem ser proprietários de qualquer habitação a essa data, nem ter sido nos três anos anteriores. 

Nestes casos, a isenção pode ser total ou parcial. 

• Isenção total: na compra de imóveis de valor até 316 772 euros. 

• Isenção parcial: na compra de imóveis de valor entre 316 772 e 633 453 euros. 

Em imóveis de valor superior a 633 453 euros não existe direito a isenção. Do mesmo modo, a isenção incide apenas sobra a compra da casa. Caso a aquisição seja feita com recurso a crédito, o contrato de financiamento continua a estar sujeito a Imposto do Selo.