IRS: o que é o reinvestimento de mais-valias?
Se vender uma casa, pode ter de pagar IRS sobre as mais-valias, a não ser que manifeste intenção de reinvestir o dinheiro. Saiba como funciona.
As responsabilidades resultantes da venda de uma casa não terminam com a realização da escritura. No ano seguinte à venda, é necessário comunicar o negócio ao Fisco, na declaração de IRS, através do anexo G (ou, em situações específicas, também o G1).
O preenchimento deste anexo é algo complexo, mas a DECO PROTeste disponibiliza um guia para ser bem-sucedido nesta obrigação.
Como se calculam as mais-valias?
Ao receber a informação, cabe à Autoridade Tributária apurar que parte do valor da venda do imóvel constitui mais-valia, ou seja, o seu lucro (se o houver).
Exemplo: comprou uma casa por 80 mil euros (valor de aquisição) e conseguiu vendê-la por 145 mil euros (valor de realização). A diferença entre os dois valores é de 65 mil euros.
Em regra, metade das mais-valias está sujeita ao pagamento de imposto. No exemplo, seriam tributados 32 500 euros. No entanto, é abatido neste valor o coeficiente de desvalorização da moeda, bem como outras despesas (encargos com a aquisição, a comissão da mediadora imobiliária, o certificado energético, obras, etc.), desde que devidamente comprovadas.
O imposto é calculado sobre as mais-valias apuradas, sendo as mesmas englobadas aos restantes rendimentos coletáveis.
Mas poderá não ser assim se pretender reinvestir a totalidade ou uma parte desse dinheiro e manifestar essa intenção à Autoridade Tributária.
Como ficar isento de imposto após a venda de um imóvel?
Pode ficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias obtidas com a venda de casa destinada a habitação própria e permanente reinvestindo o lucro na compra de outra casa para os mesmos fins em qualquer país da União Europeia. Mesmo assim, exige-se que o imóvel comprado com o valor das mais-valias terá de corresponder à morada fiscal do proprietário.
Caso reinvista apenas uma parte do lucro, não ficará isento na totalidade, pagando o imposto devido pela parcela que não utilizou na compra da nova casa. A Autoridade Tributária considera que é um reinvestimento parcial.
Amortizar o crédito à habitação com a venda da segunda casa
Até 7 de outubro de 2023, as possibilidades de isenção não abrangiam imóveis de segunda habitação ou de férias, nem terrenos para construção. Assim, mesmo que as mais-valias fossem reinvestidas na compra de uma casa para residência permanente, o contribuinte teria de pagar o imposto eventualmente devido.
O programa Mais Habitação altera temporariamente esta regra. A venda de terrenos para construção ou de habitações secundárias durante os anos 2022, 2023 e 2024 fica isenta do pagamento de mais-valias, desde que os vendedores usem o valor obtido com a venda para, nos três meses seguintes, amortizarem o capital em dívida nos contratos de crédito para habitação própria e permanente:
- de quem vendeu;
- dos descendentes (filhos e/ou netos) do vendedor.
Quanto tempo dá o Fisco para reinvestir as mais-valias?
Em termos gerais, o prazo para reinvestir as mais-valias resultantes da venda de habitação própria e permanente depende de ter vendido primeiro a sua casa e comprado outra a seguir, ou vice-versa.
Vender primeiro, comprar depois
Se vender a sua casa primeiro, tem 36 meses para comprar outra, aplicando o lucro obtido. Terá de indicar, na declaração de IRS do ano seguinte à venda, que tem a intenção de reinvestir a mais-valia. Tal é feito no quadro 5-A do anexo G. Desta forma, a tributação da mais-valia fica suspensa.
Quando comprar casa, é altura de fazer contas. O Fisco apura o lucro que obteve aquando da venda da anterior e confirma em que medida essa verba foi aplicada na compra da nova habitação. Mas há mais uma condição: a nova casa tem de ser, oficialmente, a habitação própria e permanente da família. A alteração da morada fiscal do agregado familiar deve ser feita no prazo de 12 meses.
Comprar primeiro, vender depois
Caso compre primeiro a nova casa, tem 24 meses para vender a antiga. Após a venda, quando entregar a declaração de IRS terá de indicar que o dinheiro obtido foi canalizado para o imóvel que já havia comprado.
Essa comunicação é feita também no anexo G. Declare os valores da venda e da compra, bem como a parte desses montantes que foi paga com recurso a crédito, se for o caso.
E se em vez de comprar, ampliar ou construir?
Nesse caso, terá ainda de pedir a inscrição na matriz predial. Tem 48 meses após a venda da habitação anterior para o fazer, e ainda mais um ano (cinco anos, no total) após a venda para que o novo imóvel seja declarado como habitação própria e permanente do agregado familiar.
Mais Habitação suspende o prazo de reinvestimento das mais-valias durante os anos da pandemia
O prazo de reinvestimento para obter a isenção das mais-valias resultantes da venda de habitação própria e permanente ficou suspenso entre o dia 1 de janeiro de 2020 e o dia 31 de dezembro de 2021, prosseguindo normalmente a partir de 1 de janeiro de 2022. A medida integra o programa Mais Habitação e pode dar lugar ao reembolso dos contribuintes que já pagaram imposto.
A medida surgiu porque muitos consumidores que haviam declarado no IRS a intenção de reinvestir foram, entretanto, confrontados com os confinamentos da pandemia, o encerramento de serviços públicos, a escassez de materiais de construção e limitações na oferta de mão-de-obra para construção civil.
Veja outras situações em que pode ficar isento de mais-valias: Mais-valias: como declarar a venda de uma casa no IRS
