Título constitutivo da propriedade horizontal: o que é e para que serve?

O título constitutivo da propriedade horizontal é necessário para gerir bem o condomínio. Descubra no que consiste este documento.

Um prédio que pertença a um só indivíduo não é um condomínio, mesmo que, por exemplo, os apartamentos estejam arrendados a diferentes inquilinos. Um condomínio só nasce quando um prédio é dividido em partes distintas (as frações autónomas), que pertencem a diferentes pessoas.

Além das frações, um condomínio também é composto por partes comuns, ou seja, espaços que são partilhados por todos os moradores.

O título constitutivo da propriedade horizontal é uma espécie de pilar do condomínio e define a sua génese, especificando as várias frações e zonas comuns. Este documento é indispensável para uma correta gestão do condomínio. 

Que informações contém o título constitutivo?

O título constitutivo da propriedade horizontal indica a localização do edifício.

Faz também a descrição das frações autónomas e o valor que representam no total, em percentagem ou permilagem. Este valor é utilizado, por exemplo, para calcular a quota que cada condómino tem de pagar. A quota é entendida como uma contribuição para as despesas comuns.

O documento pode ainda conter:

• o fim a que se destina cada fração ou parte comum (habitação ou comércio, por exemplo);
• o regulamento do condomínio, que é o documento que regula a utilização das partes comuns e das frações autónomas;
• referência à possibilidade de recorrer a um centro de arbitragem para resolver conflitos de vizinhança. 

Para que serve o título constitutivo?

• Confirmar a finalidade de cada fração: habitação, comércio, serviço, indústria, etc. Por exemplo, se uma fração está destinada a habitação, o seu proprietário não pode utilizá-la para abrir uma loja. 
• Confirmar se existe regulamento do condomínio com as regras do condomínio.
• Calcular o peso de cada fração na votação das assembleias de condomínio. Por exemplo, um condómino cuja fração corresponda a 100 por mil, tem direito a 100 votos; um condómino com permilagem de 40 dispõe de 40 votos. 
• Calcular quanto cada condómino paga de quotas, com base na percentagem ou permilagem de cada fração. 

Regra geral, e dependendo do uso que faça das partes comuns, quanto maior for a fração, mais o seu proprietário paga de quota.

Como obter o documento?

Pode pedir o documento ao construtor do edifício ou obtê-lo numa Conservatória do Registo Predial.

É possível alterar o título constitutivo?

É possível alterar o documento com o acordo de todos os condóminos.

A falta de acordo pode ser resolvida em tribunal, desde que os votos contra a alteração sejam inferiores a um décimo do capital investido, e desde que as alterações não modifiquem as condições de uso, o valor da fração ou o fim a que esta se destina.

Quando o título constitutivo não refere o uso a que se destina cada fração (habitação, comércio, etc.) e é necessário completar essa referência, a aprovação requer somente os votos favoráveis de dois terços do valor total do prédio.

O título constitutivo é criado por escritura pública e a sua alteração tem também de ser formalizada desta forma ou por documento particular autenticado. O administrador em representação do condomínio pode outorgar a escritura ou elaborar ou subscrever o documento particular autenticado, desde que o acordo conste de uma ata assinada por todos os condóminos.

Pode ser pedida a nulidade do documento?

Os condóminos podem solicitar a nulidade deste documento em tribunal quando:

• nada é referido sobre a percentagem ou permilagem de cada fração;
• o fim que consta do documento é diferente do referido no projeto aprovado pela câmara municipal. Por exemplo, no projeto consta que uma determinada fração está destinada a comércio e no título constitutivo consta para habitação.