O que é o valor patrimonial tributário de um imóvel?

O valor patrimonial tributário de um imóvel é a base para o cálculo de impostos como o IMI, mas tem várias outras utilidades. Saiba no que consiste.

O valor patrimonial tributário de um imóvel é determinado pela Autoridade Tributária, tendo por base diversos fatores: o valor de construção por metro quadrado, a afetação, a área bruta, a localização, a qualidade, o conforto e a idade do imóvel (ou coeficiente de vetustez). Este valor é atualizado automaticamente, de três em três anos, em função dos coeficientes de desvalorização da moeda, o que tende a aumentar o valor dos imóveis. Os coeficientes de vetustez e de localização, entre outros exemplos, não estão abrangidos nessa revisão automática e poderiam contribuir para reduzir o valor patrimonial do imóvel perante o Fisco.

Como calcular o valor patrimonial tributário?

A Autoridade Tributária disponibiliza um simulador online. O valor patrimonial tributário (VPT) de imóveis para habitação, comércio, indústria e serviços é determinado pela seguinte fórmula:

 Vt (ou VPT) = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

 Vt (ou VPT): valor patrimonial tributário

Vc: valor-base dos prédios edificados

A: área bruta de construção + área excedente à implantação

Ca: coeficiente de afetação

Cl: coeficiente de localização

Cq: coeficiente de qualidade e conforto

Cv: coeficiente de vetustez

Valor-base dos prédios edificados (Vc)

Também designado valor de construção por metro quadrado, é fixado pelas Finanças, após recomendação da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos. No início de 2022, este valor passou de 615 euros para 640 euros, o maior aumento registado desde a criação do IMI, em 2003. Em 2023, por sua vez, voltou a disparar para os 665 euros. Este montante só se aplica às avaliações pedidas desde 1 de janeiro de 2023. Também terá impacto se, por exemplo, o imóvel for vendido, doado ou herdado.

Áreas dos imóveis edificados (A)

Esta variável resulta de uma fórmula que considera a área bruta privativa, as áreas brutas dependentes, a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação e a área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação. É-lhe ainda aplicado um coeficiente de ajustamento de áreas.

Coeficiente de afetação (Ca)

O coeficiente de afetação depende do tipo de utilização dos imóveis (comércio, serviços...). Na habitação, o coeficiente é de 1. Duas exceções: a habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados e os prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade, têm coeficientes, respetivamente, de 0,7 e 0,45.

Coeficiente de localização (Cl)

O coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em locais de habitação dispersa em meio rural, descer para 0,35. Os coeficientes ainda podem variar na mesma zona, consoante se apliquem a edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços.

Concretamente, o coeficiente de localização é definido por:

• acessibilidades, como a qualidade e a quantidade de vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;
• proximidade de equipamentos sociais, tais como escolas, serviços públicos e comércio;
• serviços de transportes públicos;
• valorização da zona no mercado imobiliário.

Compete à Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos propor os valores mínimos e máximos a aplicar em cada município. Compete-lhe, igualmente, propor a definição das zonas e respetivos coeficientes de localização.

Coeficiente de qualidade e conforto (Cq)

É aplicado ao valor-base do imóvel edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5. Obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos (localização em condomínio fechado ou piscina, entre outros exemplos) e subtraindo os minorativos (estado deficiente de conservação, por exemplo).

Coeficiente de vetustez (Cv)

O coeficiente de vetustez é aplicado em função da idade do imóvel, ou seja, depende do número de anos decorridos desde a data da licença de utilização, quando exista, ou da data de conclusão das obras de construção. Assim, diminui à medida que a idade do imóvel aumenta. Como as Finanças não atualizam este fator automaticamente, se o contribuinte nada fizer, o coeficiente considerado pelas Finanças não é o atual, mas o do ano da última avaliação.

Taxas para efeitos de IMI

A taxa a aplicar ao valor patrimonial tributário, para efeitos de imposto municipal sobre os imóveis (IMI), é definida pelo município onde se localiza o imóvel. No entanto, tratando-se de um imóvel urbano, como as casas para habitação e os terrenos para construção, não pode ser inferior a 0,3% nem superior a 0,45%.

Mais de 200 municípios dão desconto em função do número de filhos (até aos 25 anos de idade e sem rendimentos ou com rendimentos inferiores ao salário mínimo nacional): 20 euros para agregados familiares onde há um filho, 40 euros se forem dois filhos, e 70 euros se forem três ou mais.